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马来西亚房价走势

海外房产置业能够带来经济收益吗?

作者:马来西亚房产网 日期:2016-10-08

金九银十已过半,北上广楼市火爆,价格令人咋舌,数据显示,北京、上海、深圳新建住宅均价都在每平米5万以上。目前,深圳已成为全球房价第二贵的城市,仅次于美国加州圣何塞,2016年7月的均价为50842元/㎡
其它一线城市的房价也紧随其后,北京7月的均价为47619元/㎡,上海7月的均价为43052元/㎡。一套商品房动辄500多万的价格,让不少高净值人群动了到海外买房的心思。
另一方面我国高净值人群的数量也在不断增长,2015年中国私人财富报告显示, 2015年个人可投资资产超过1千万的投资者超过100万人,从2015年至2020年5年时间内,中国高净值家庭将以13.4%的年增速增长。国内房价让人望而却步,个人资产却在不断增长,海外置业市场自然是一片火热。资产全球化配置如今已成为大势所趋,海外置业更因回报率稳定、投资风险相对较小成为重要投资标的。
但是在国外买房就一定能带来经济收益么?TOO YOUNG!
面对完全陌生的市场环境和交易规则,海外置业犹如盲人摸象,投资者面临着比国内市场更复杂多变的形势与风险。并且随着各国政府对海外置业政策的调整,想通过海外购房来实现资产保值越来越难。另外除了购房本身的花费,海外购房的投资者还需要考虑房产税、土地税、遗产税、房产维护费、保险等一切因投资该房产而产生的相关费用,而往往这些附属的费用才是导致很多人对海外投资望而却步的原因。
下面明良海外就给大家分析一下,海外置业的传统优势国家都有哪些不一样的税收,而针对海外购房者的税收政策又有哪些改变。
美国——房产税与时俱进,还有最恐怖的遗产税
坐拥美国房产常被视作“美国梦”的一部分,美国房地产市场也一直是华人投资的热点。根据美国房地产经纪协会的数据显示,2013到2014年,中国人单是在美国买房就花了220亿美元(约合1300亿人民币)。但是很多投资者对一些不可避免的隐性成本——包括房产税、房屋保险、遗产税等缺乏心理准备。美国买了房子虽然永远都是自己的,但买房后每年都要交税。美国政府每年征收相当与房产总价1%到3.3%的房产税。假如你花100万美元买了一栋房子,房产税率3%,那么你每年要为这栋房子缴纳3万美元的房产税,100/3≈33.3年,也就是说你每33.3年就要重新把自己的房子买一遍。
最要命的是,房产税会随着房产的增值而不断增加,如果在这33.3年里你的房子升值了,比如从100万美元升值到300万美元,那么恭喜你,你每年就要为这栋房子支付9万美元的房产税。如果你没有钱按时缴纳房产税,那么,美国政府可以没收你的房产,把你的房产拍卖,用以抵偿欠税。“外国人”在美国的房产,如果是出租,每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%。例如,纽约一年的中位数房租约为3万美元左右,那么这3万的20%即6千美元则为外国买家需要缴纳的税款。
卖房所缴的税更高,约为获利的33%。比如你买的价值100万美元的房产在出售时涨到了300万美元,那么则要缴纳获利部分200万美元的33%即66万美元。
除了房屋的买卖租赁需要缴纳高额税费之外,美国的遗产税更是号称世界上最恐怖的遗产税。美国的遗产税为累价计税,最高的征收额度可达55%,而非美国公民的免税额度只有可怜的6万美元,征税遗产的总额越大,税率越高,继承人需要先缴纳的税款也越多。
美国法律规定,遗产管理人或遗嘱执行人必须在原财产所有者死亡后9个月内,负责以现金方式缴清税款,然后才可以进行遗产分配。一时钱不凑手,申请延期缴付,也不得超过6个月。值得注意的是,你必须先交税才能拿到房产的所有权,如果你没有足够的现金流支付遗产税,那么你可能只能把房子捐献出去了。
而在对中国高净值人群的调查中,大部分人把财富传承列为核心需求。如果你想通过在美国购置房产来实现这个目标,那真的要好好的计算这笔账。
加拿大——海外买房者多收8倍天价税
在美国购房税高,他的邻居加拿大也不容小觑。本来加拿大还是一片投资的热土,可是画风一转变成了置业的荒漠。
7月25日下午,BC省(British Columbia,最大的城市是温哥华)政府公布一项重要决定,8月2日起将向海外房地产投资者征收15%的额外房屋转让税(property transfer tax)。
目前,BC省居民购买房屋时,20万加元之内的部分缴纳1%的转让税,20万加元至200万加元部分缴纳2%的转让税,超过200万加元部分缴纳3%的转让税。可见,15%基本上算是一个“天文数字”了!新税实施之后,外国买家若以200万加元购买一间房屋,就要多缴税款30万加元。
据《北京青年报》此前报道,2015年温哥华地区独栋住宅平均价格上涨30%。中国买家去年共花费96亿美元在温哥华购置房产,占当地房产销售总额的33%。而温哥华市区家庭年均收入7万多美元,按照目前的独栋住宅均价,一个当地家庭不吃不喝20年才能买一套房。
BC省省长简蕙芝(Christy Clark)指出,“有证据表明,有一些来自海外、非常富裕的投资者进入了温哥华房地产市场,他们推高了BC省的房屋价格。对于政府来说,我们需要保证BC省的居民可以负担得起BC省当地的房屋。我们首先需要做的就是让那些海外投资者购买BC房屋要比当地人困难一些。”
此外,省府的最新法例也将授权温哥华市政府,允许温哥华市征收空置税。此举意在提高那些不经常在温哥华居住,却持有房产人士的房屋持有成本,将更多空置房屋推向租赁市场。
澳大利亚——从暂停贷款到双倍的印花税
无独有偶,对海外人士本土置业税费的调整也发生在澳大利亚。今年4月份,澳洲四大行之一的Westpac(西太平洋银行)宣称,其旗下子公司St George、Bank SA 、Bank of Melbourne都将立即暂停房屋贷款给非本土居民及临时签证持有者。
其他的澳洲本土银行虽然没有明确表示拒绝给非本土居民提供贷款,但是也都收紧了放贷政策。
今年6月21日起澳大利亚非本国公民及永久居留权持有者买房,印花税从4%提高到8%,而且要在合同签订的6个月内一次性以澳币付清。与此同时,澳大利亚规定外国人不能买卖本国的二手房,只能买新房。另外,从今年7月1日开始,土地税也将增长0.75%,澳洲公民以及过去12个月内在澳境内居住超过200天的澳洲和新西兰永久居民不受此新政影响。并且买家在购入200万澳元以上的豪宅时,都必须将10%的购房款上交给澳洲税务局。
这一系列购房政策的调整无疑给打算在澳洲置业的中国买家泼了一盆冷水。
英国——购房出租项目和第二套住房购买者多缴纳3%印花税
中国买家在美澳加纷纷折翼,在欧洲也难以幸免。英国从2016年四月份起,购房出租项目和第二套住房购买者在购房时将会缴纳更多的印花税。税率将比正常情况高出3%,以25万英镑的房产为例,应缴付的印花税将从2100英镑增至5250英镑。
另外在英国的房产如果要出售的话,也要缴纳高额的资本得利税。自2015年4月1日起,英国争取消了对海外投资者出售英国房产时的资本利得税豁免政策。税率按照个人所得税的不同分为18%或28%。
高净值人士在传统发达国家纷纷铩羽而归,那么想要海外置业就无处可去了么?当然不是,东南亚这片新兴的房地产价值洼地正在向全世界投资者展开门户。
特别是位于“一带一路”战略的重要节点及直接受益国马来西亚,它的房价还处于较低水平。
据世邦魏理仕报告显示:马来西亚房价排名全球99位,租金回报率却排在全球第6,其租金收益可达到5%-7%每年,房产增值每年在10%左右。
除了低房价高涨幅外,马来西亚税费合理,买卖印花税约为总房款的3%,分割地契印花税累价计算最高也仅为总房款的3%。
马来西亚房产税率
门牌税由当地市政征收,半年一付,约为2000马币左右;地税同样由当地政府征收,一年一付,约为250马币左右。
如果要出售所购买的房屋,政策也比上述国家要宽松的多,只要持有房屋时间超过六年,只需要缴纳5%的增值税即可。
马来西亚房产税率图
更重要的一点是,马来西亚房产的继承不收取遗产税。
近年来中马合作日益频繁,马来西亚政府通过一系列服务和计划积极鼓励与支持海外投资,给外国房地产投资者提供了相对自由宽松的政策和制度,当然也就没有各种针对境外买房者的霸王条款。无论是想保障财富安全还是意在财富传承,马来西亚都是一个理想的置业环境,近年来也有越来越多的高净值人士把眼光落在了马来西亚。
现如今,人民币贬值下行的趋势越发明显,国内投资渠道匮乏,而人民币的超发已经成为摆在台面上一个非常严峻的问题,正是在这种背景下,如果只是把眼光集中在国内,很难打赢这场财富保卫战。国内投资经历了“股灾”、“互联网金融的野蛮生长”、“信托打破刚性兑付”、“银行允许破产”一系列的事件,似乎一系列的投资渠道一一被堵死,最终投资者又回到了大家所钟爱也是最信任的投资品种——房地产。
因此现下阶段,不仅国家政策、经济政策需要站在全球化的角度,个人投资和资产配置在今日也需要在一个全球化的视野进行。
而在各位进行海外地产投资的时候,明良海外要提醒想在海外买房的投资者们:购房前,一定要对该国的购房税费政策进行详细了解,别让海外购房变成了投资陷阱。



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