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马来西亚房产还有升值空间吗?

作者:mmln 日期:2016-11-15

碧桂园森林城市一直都是海外投资者比较关注的项目之一,它的销售也一直相当火爆,最近还推出了别墅项目,想必又要引起新一轮的海外置业潮。在今年的8月18日碧桂园业绩会上,碧桂园总裁莫斌宣布森林城市上半年销售破100亿元。消息令投资者振奋之余,也有人出来泼凉水,认为森林城市以及新山周边房产本质是一个针对中国人的房地产项目,除了中国人根本无人接盘。对于这样的质疑,除了100亿的销售成绩啪啪打脸之余,也说明,部分投资者对新加坡以及新马地区了解并不多,才会产生这样的误解。

对于房地产来说,流通才是升值的必要前提,也就是说房产必须有刚需才有升值空间。因此,很多质疑森林城市项目的人得出结论的依据就是新加坡人不会买,马来西亚人不会买,只有中国人会买,最后谁来接盘,怎么升值?

但是,新加坡人真的不会买吗?

实际上,得出这一结论的人基本上对新加坡的情况可谓一无所知。去年,新加坡的人均GDP约为5.6万美元,属于全世界最富有国家之一,但是马来西亚人均GDP只有1万美元出头,新加坡的消费水平常年在马来西亚的3-5倍以上,新加坡人到马来西亚消费早已不是什么新话题,而之所以有如此多地产商选择新山作为大型房地产项目的开发地,并不仅仅是盯着中国国内投资者,反而是瞄准新加坡的投资人士。

对新加坡有深入了解的人都知道,新加坡实行严格的公积金政策。但新加坡的公积金系统仍无法为退休者提供足够的现金流,这必将使新加坡人前往马来西亚置业养老变成刚需。

2015年,曾经有一名新加坡人鄞义林撰文涉嫌影射李显龙总理挪用国家公积金存款,成了第一位被新加坡总理以诽谤罪带上法庭的博客作者。他一直质疑由政府隐秘管理的这笔来自工薪阶层储蓄的百十亿美元投资基金的去向,他想知道,为何自己支付了被要求缴纳的大笔工资后,却在退休后面临养老金支付不足的问题;为何政府用这笔基金投资,但新加坡人获得的养老金回报率却低于政府投资回报;以及,为何这项由总理牵头的国家投资基金不愿公布详细数据。

新加坡的退休储蓄计划被称为中央公积金制度(CPF),这是一个始于1955年的强制性储蓄计划。按照这个计划,新加坡人必须将其工资中的约37%(其中21%来自个人,16%来自雇主)存入公积金账户,这笔钱可以用于医保、购房和教育支出。截至2015年7月,新加坡公积金账户中的资金规模达到2,900亿新加坡元,约为新加坡年GDP的四分之三。新加坡政府曾表示,中央公积金用于投资无风险的新加坡政府特别债券,利率都是固定而无风险的。

实际上,出生率下滑、人们的预期寿命变长,导致新加坡人口正以一个需要警惕的速度走向老龄化。联合国预计,2035年,将有近四分之一的新加坡人口年龄在65岁以上,而届时全球平均水平仅为13%。随着新加坡人口老龄化和经济引擎运行不畅,新加坡人的养老问题变得越来越棘手。

前面所提到的鄞义林从2012年开始写有关公积金的博客。他发现一件令人震惊的事情是,尽管政府要求国民进行的强制性储蓄占工资比例很高,公积金的投资回报也很健康,但新加坡的公积金系统仍然无法为退休者提供足够的现金流。

其中一个问题是,承诺给储蓄者的回报率没有考虑通胀。根据中央公积金董事会提供的数据计算的结果,历史上的平均回报率只有3.6%。当然,如果说3.6%的回报率也还算不错的话,考虑到通胀就不是那么回事了。新加坡国立大学经济学者Mukul Asher也说,如果计入通胀,1987年到2011年间公积金的年平均回报率只有1.4%,仅相当于同期GDP年增长率的六分之一。

过去50年,利用两代人的时间,新加坡已从一个发展中国家变为全球最富有的国家之一,将基础设施、商场、饭店和房地产升级为更豪华的设施并全面提升了新加坡的生活成本。而在这种情况下,新加坡政府还在对国民取出储蓄金设置越来越高的门槛。政府将其称作“最低存款”。最初,新加坡政府设立中央公积金时,账户所有者可以在年龄达到55岁时取出所有养老储蓄。后来因为担心人们可能会在有生之年提早用尽储蓄,到头来还是要向政府要求救济。于是,新加坡政府在1986年引入了“最低存款”门槛,当时要求每个养老金储户在取现时,至少要保证账户内留有3万新加坡元。政府正是用由此形成的资金池支付人们年过65岁之后每个月的退休金。

此外,政府还在不断提高人们的退休年龄。1986年,在刚刚推出“最低存款”时,人们在60岁时就可以领取每个月的退休金。而现在,1954年以后出生的人,都要等到65岁之后才能领取。

而到了2015年,这个“最低存款”已经达16.1万新加坡元,这是居民工资中位数的约3.5倍,但今年1月,总理李显龙仍然在Facebook上对新加坡人说,这“并不算多”。

根据通胀来看,“一个在2015年退休的55岁的人与一个在2025年退休的55岁的人所需的实际退休金收入是不一样的。尽管新加坡政府持续上调“最低存款”,却并没有为公积金中的存款提供对冲通胀、对冲生活成本上升的保护。越来越多的老年人发现,他们的月收入根本无法满足生活需求。这也是最近几年,越来越多新加坡老人和在职人士开始前往马来西亚养老和置业的原因。如果不降低养老的生活成本,新加坡目前实施的养老金政策根本无法让新加坡人承担在新加坡养老所需要的基本生活费用。

根据新加坡政府的调查显示,对老年人来说,目前,个人存款和来自孩子的供养是比公积金大得多的财务来源。汇丰的一项调查显示,三分之二的新加坡人打算主要依靠现金存款来度过退休生活,而不是养老金。于是,越来越多的老年人或者选择继续在暮年留在工作岗位上,或者在彻底失去劳动能力后,将自己在新加坡拥有的组屋出租,然后搬迁至马来西亚以较低的生活成本和较高的生活质量颐养天年。

很多投资者疑虑,有组屋的新加坡人为什么会去马来西亚置业?实际上,根据数据统计,80%的新加坡家庭都有一套组屋,从某个意义上而言,组屋就是新加坡政府给公民的隐性养老金。这种房产较私宅来说售价低,一套110平方米的五房式住宅大约售价为40万新币左右(200万人民币),越来越多的新加坡人为了应对养老,将组屋出租获利,有的则干脆卖出,选择在大马靠近新加坡的地方置业居住,换取足够的养老金以供老年生活。这也为新山地区未来的养老业提供了巨大的商机。

新加坡的公积金政策实施超过60年,按照目前的运行机制,短时间不可能发生巨大的改变,而老龄化社会将在未来5-10年内来临,现在开始在新山布局的投资者很多也是押宝这个投资趋势,除了“一带一路”政策的重大利好,新马本身的经济往来和社会往来,都让新山房地产在未来占据更大的投资优势。

从2010年开始,新加坡人已经陆续从投资新山房产中尝到甜头。据悉,当初50万令吉在新山购入的公寓,如今屋价早已翻倍,五年前买的房子如今升值一倍,是不争的事实。而随着新加坡白发一族队伍的日益庞大,养老需求日益增加,去新山置业不仅是为了投资,更是养老一族的刚需。
马来西亚房产项目

根据数据统计,目前新山当地的外国投资者中,依然是以新加坡人为主,在外国屋主中占了80%以上,在总购房者中则占三分之一。虽然随着森林城市等项目大卖,中国投资者的比重逐渐增加,但是新加坡人依然是新山房地产投资的主力。

全世界都知道中国人爱买房子,消费力强劲,2015年中国境外房地产投资突破300亿美元,但是相对于13亿人口的中国来说,新加坡人才是真正的境外房地产投资大腕。去年,仅有547万人口的新加坡人海外房地产投资数额达到了287亿美元,人均海外投资达到5246美元,总额仅比中国少13亿美元,人均境外房地产投资额度是中国的228倍,相比于新加坡人来说,中国人的海外资产配置比例还只是初级阶段而已。

根据碧桂园方面的业绩报告,此次森林城市项目一共推货量为127亿元,上半年销售超过100亿元,去化率已经达到79%,而碧桂园国内项目的去化率大概保持在65%左右的水平。可见,在销售热度上,森林城市项目的还远远高于国内项目平均水平。森林城市项目销售之旺也远远超出不少人的预期,项目预备的近600个地下车位现在已无法满足到访顾客,而大部分开车前往项目置业的投资者都是来自新加坡和马来西亚当地。

据兴业银行与波士顿咨询公司(BCG)联合发布报告显示,在中国经济增速趋缓的背景下,高净值人群的财富增长仍将十分稳健,预计2020年中国高净值家庭的数量将增至388万户。随着中国经济全球化持续深入,高净值人群资产全球配置的需求显著上升,未来五年中国个人境外资产配置比例将从目前的4.8%上升到9.4%左右,新增市场规模将达到13万亿元。也就是说,更大的海外资产配置市场还在形成当中,谁先踏准投资节奏,谁就能从中获益。

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