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马来西亚房地产热点

从16年的各国房市政策看17年海外置业的机会在哪

作者:mmln 日期:2017-02-28

这几年,海外置业海外投资渐渐为人熟知,不仅仅是在高净值人士群中。主要是国内一线城市房价高企,资格难得,资产收益率也不断被挤压,于是越来越多的国内投资者将目光转向了海外……
根据统计,海外房产、股票、美元是排名前三的海外资产。
海外房产配置
那么,海外资产究竟该如何合理配置呢? 
目前,房产仍是中国投资者最主要的海外资产。
近几年,面对蜂拥而至的中国投资者,不仅海外热点区域房价持续上涨,同时也不断有各种相应政策出台。回首2016年的海外房产市场,可谓风起云涌。明良君带大家回顾一下——
1
美国 大选
11月9日,特朗普当选美国第45任总统。这个不靠谱的家伙上台给美国带来了极大的影响,股市连跌,民意撕裂,游行示威不断,驱赶国外移民也包括华人的行动如火如荼……
虽然他一一兑现了上台时的诺言,但美国这驾马车还是惯性的按照自己的轨迹,而不是总统的意志缓缓前行。这也导致了很多人的持币观望,举棋不定。
特朗普当选美国第45任总统
对美国房地产市场的影响:☆☆☆(☆为负,★为正)
2
美联储加息
2016年12月15日美联储加息25个基点,美元走强。导致了资金回流美国,对中国形成了巨大的资本外流压力,令人民币不断贬值。
然而元旦新年之际,以央行为首的一连串调控,狠狠狙击了外汇市场的看空者,一天之内收复汇率700点,令无数账户强行平仓血本无归,加上新的一年一连串外汇管制措施的落地,人民币汇率顿时稳定下来。
反而是美元,随着特朗普上台,一连串风波的不断酝酿发酵,美元从强势转为弱势,从1月3日最高的103.8095一路跌到2月2日的99.2461,至今不知谷底在哪里。
对美国房地产市场的影响:☆☆(☆为负,★为正)
3
EB-5投资移民政策调整
美国联邦政府网站公布了长达115页的关于EB-5改革方案的建议稿,方案里提出了很多改革点,提高了投资移民的门槛,收紧了移民政策。而在特朗普上台后,强行遣返非法移民甚至合法移民的行动时不时的见诸报端头条。
虽然目前为止针对合法移民的遣返还限制在穆斯林七国,然而很多华人担心,该禁令会扩大打击范围,将华人也纳入管制。
对美国房地产市场的影响:☆(☆为负,★为正)
综合分析:17年美国房产的收益不定,而风险太大,尤其是特朗普上台导致的经济走向,以及移民政策方面的风险。所以……不建议持有。
4
温哥华针对海外买家征收15%的房产交易税
2016年8月2日,加拿大政府宣布,对大温哥华地区的海外买家额外征收15%的房产交易税,这对热衷投资温哥华房产的中国买家是一大冲击,温哥华房地产市场的泡沫就此破灭。
特朗普上台以后,加拿大采取了和美国截然不同的措施,欢迎移民来骚扰。然而嘴巴上这样说,提高的房产交易税一分没少……
总得来说就是,民意民选的政府,不鼓励房地产成为支柱产业。一旦选民对房价不满,他们就会立刻出台措施进行限制,这是民主政府的天然制衡,不以人的意志为转移,所以……
该举措对加拿大房地产市场的影响:☆☆☆(☆为负,★为正)
5
温哥华拟征收房产空置税
2016年11月15日,温哥华市议会表决通过空屋税议案:2017年将开始对空置不住的房子征收1%的房产空置税。这也是个对房产市场不利的消息,假如买了不租不住,相当于房子每年额外贬值1%。
对加拿大房地产市场的影响:☆☆(☆为负,★为正)
综合分析:17年加拿大房产市场的风险不大,然而15%的房产交易税收的太狠,一下斩去了大半的利润空间。想要获利可能要长期持有,而长期持有的房产空置税又是另外一刀……
总之,加拿大政府对房产投资的态度就是,欢迎来住,不欢迎来投资。
不建议持有!
6
英国新印花税政策
2016年4月,英国提高二套房和以出租为目的的购房印花税,购买第二套住房或出租房的投资者需要在现有的递进式印花税基础上每级多缴付3%。
同上,对英国房地产市场的影响:☆☆(☆为负,★为正)
综合分析:英国政府对房产市场管控的目的和加拿大是一样的,只是没有加拿大的措施严厉。也是因为英国的房价涨势还不像加拿大一样疯狂吧?不过考虑到如果房价继续上涨,这样的调控随时可能再来一次。
不建议持有!
海外资产
7
澳洲增加印花税
维州加收4%的印花税,达到7%,新州向海外投资者加收4%的印花税,昆州则是增加了3%。分析同上。
对澳大利亚房地产市场的影响:☆☆(☆为负,★为正)
8
RBA降息
为刺激澳洲经济,2016年澳储行两次降息。第一次利率降到了历史最低点1.75%,第二次更是创造了新低,1.5%!但是之后澳洲经济并无大的好转,通胀也一直达不到目标的2-2.5%,但这次加息还是给地产市场加了一把火,将中位价刷出新高度。
对澳大利亚房地产市场的影响:★★(☆为负,★为正)
9
澳洲四大银行限制海外贷款
5月份,澳洲四大银行的Westpac说,开始对海外收入的房屋贷款申请收紧。之后四大银行先后开始限制海外贷款,尤其是人民币为收入来源的贷款群众。这是2016年澳洲房产投资的一只黑天鹅。对澳洲公寓市场、开发商、中介等都产生了非常深远的影响。
对澳大利亚房地产市场的影响:☆☆(☆为负,★为正)
 
10
澳联邦政府宣布开放小留学生签证
澳洲政府6月放开了小留学生签证,年满6周岁的儿童可以到澳洲留学,还配置监护人签证,并且可以续签,有资格可以购买二手房作为自住。这打开了市场的想象空间,后续的发展值得关注。
对澳大利亚房地产市场的影响:★(☆为负,★为正)
11
澳洲政府推出新的10年期签证
允许游客和商务人士十年内多次往返,签证持有人每次进入澳大利亚,可以停留三个月。中国也是澳大利亚首个实行十年有效签证试点的国家。前来澳大利亚的中国游客人数再创历史新高,来自中国大陆和香港的短期游客人数过去一年中增长到创纪录的140万人!
如今中国游客人数已经领先于新西兰游客,后者曾位居访澳人数之首。这对澳洲几大旅游热点城市的房产短租市场带来了巨大的商机,而且居住时长从平均10天延长到了3个月。
对澳大利亚房地产市场的影响:★★(☆为负,★为正)
综合分析:16年, 澳大利亚房产市场的消息有好有坏,可以说持平。但也要看到,其最大的利好银行降息,不是为了搞活房地产——只有中国才有这样的提法,而是为了刺激经济,降低了贷款成本有利房产只是捎带的。
澳大利亚的印花税在不断提高,这才是澳洲政府对房市的真正态度。
之所以和加拿大的严厉管控节奏有所不同,同样是受了特朗普上台的影响。加拿大是反对美国的移民政策,故意大开门户趁机吸纳人口,同时严格管制市场。而澳大利亚,则是担心特朗普这个不靠谱的在美澳盟约上搞什么幺蛾子,所以羞涩的示好中国方面让美国担心。
这是一种很矛盾的心态,就好像妻子故意勾搭外人让丈夫吃醋一样。
强制一些华裔富商(包括恒大许家印)出售违法购买的房屋就是该心态的一种体现。但是,由于澳大利亚和中国的距离,中国经济能量的不断扩大,不太可能出现合法房产被强制征收的现象。
所以,澳洲房产还是可以适当购买一些的。但不建议长久持有。美国新总统带来的冲击波未完,尘埃落定之前,所有容易受到美国影响的财产风险指数都会大大增加,很不幸,澳洲房产也在特朗普旋风覆盖范围内。
可以持有,但需小心局势,做好随时出售的准备。
 
12
西班牙 放宽移民
西班牙在15年先是出台移民新政,放宽投资移民,也就是常说的“买房换居留”,2016年又再次跟进政策,继续放宽了18周岁以下的年龄限制以及“50万欧置业移民”的单一投资形式等,仿佛是要帮海外投资者清除一切障碍。
对西班牙房产市场的影响:★★(☆为负,★为正)
综合分析:西班牙的态度很明显,欢迎来搞!但是,要注意这种态度的真正原因!虽然最近一段时间西班牙国内经济向好,失业率不断降低,但整个欧洲都正处于风雨飘摇中……
英国硬脱欧就不说了,法国大选的女特朗普,意大利五星党的叫嚣,甚至连欧盟的基本盘,对欧洲统一最热衷的德国,都出现了大选黑马。默克尔由于难民问题,支持率已经处于下风,一旦落选,虽然前欧洲议长舒尔茨同样是欧洲一体化的坚定支持者,在这种困难重重的情况下进行交接棒,真的难说不会有什么意外出现。
 
事实上很多人已经有心理准备了,欧盟怕是不行了。
 
本来还可以勉强维持,被特朗普的联俄政策一搞,又让东欧难民处处插刀,再加上民粹主义的盛行,英国脱欧的震荡,按下葫芦浮起瓢,可能,真的,不行了……
一旦欧盟崩溃瓦解,影响最大的就是欧洲几大国,德法意西班牙,还有英国。虽然说要脱离,还没脱完呢,脱完了究竟会是什么样谁也说不好。这也是不建议进行英国房产投资的另一个原因。
不建议持有。
12
马来西亚 大吉隆坡计划
马来西亚政府耗资1720亿令吉打造“大吉隆坡”,从硬体设备、人民收入及居住环境这三方面入手,让吉隆坡在2020年跻身全球20个最宜居的城市,同时成为世界经济成长率最高城市前20名。
对马来西亚房产市场的影响:★(☆为负,★为正)
真正影响力是大的,但结果还未显现,尚是远景。
13
马来西亚 隆新高铁
2016年7月19日,在马来西亚首相纳吉和新加坡总理李显龙的见证下,马新两国签署隆新高铁合作谅解备忘录,预计2026年全面运行。待隆新高铁完工后,从吉隆坡到新加坡只需90分钟,届时又将吸引大量新加坡居民到物价水平低的大马居住。
对马来西亚房产市场的影响:★(☆为负,★为正)
此处同上。
14
马来西亚 “一带一路”
马来西亚作为“一带一路”战略的重要节点,是当之无愧的直接受益国。通过中马两国在贸易等领域展开的紧密合作,马来西亚的经济必将有质的飞跃。随着经济水平的日益提高,大马将受到全球投资者的瞩目,吸纳更多外资的注入,形成良性循环。
对马来西亚房产市场的影响:★(☆为负,★为正)
还同上。
综合分析:虽然这里明良君恬不知耻的用了几次分析同上,而且每处利好都是涉及未来的,现在还没有完全落地。但是房产投资这事,没有坏消息就是好消息,而来自未来的好消息,更是好消息,因为房产不是投资现在,恰恰是投资未来的。
没有美加澳英西班牙那么多负面,不管中国政府还是马来西亚政府明显也都是支持的……
马来西亚
建议持有!
15
泰国 房地产刺激政策
为了振兴目前势头减弱的泰国房地产行业,泰国财政部长Sommai Phasee近期批准了一系列旨在促进泰国房地产发展的刺激计划。这一系列振兴泰国房地产的措施十分有利于首次购买泰国房产或低收入家庭。
1、首次泰国房产购买者可从他们的连续五年的个人年收入所得税中减除泰国公寓/泰国别墅价值的20%,前提是必须在2016年年末之前购买泰国公寓/泰国别墅,且该泰国房产的价值低于84,000美元。
2、泰国国有GH银行现在允许贷款申请人申请的贷款额度从其工资的30%提升至50%,这也是价值2.8亿美元的刺激性计划的一部分。
3、房屋转让和贷款费用将分别从2%和1%下调0.01个百分点,此情况仅适用于泰国公寓/泰国别墅的售价低于300万泰铢的情况。
对泰国房产市场的影响:★★(☆为负,★为正)
综合分析:虽然这些措施大多数是针对泰国人的,并非让利海外投资者,但要注意到,泰国政府对房产市场是鼓励的,支持的。一旦势头减弱,还会采取措施刺激的,就仿佛08年的中国。
不管这种刺激政策对经济长远来说是好是坏,反正对房产市场肯定是利好。
建议持有。
16
日本 东京奥运会
就跟马来西亚的重大利好一样,日本房产市场的利好也在未来,2020年,东京奥运会!以及日本由此开展的旅游刺激计划!奥运会之前这几年,势必是日本房产上涨的黄金期。
对日本房产市场的影响:★★(☆为负,★为正)
 
17
日本 日元下跌
经过三年多的挣扎,安倍经济学没让日本经济有太大的起色,或者是,贬值日元,加强出口本就是安倍经济学努力的核心。所以这两年日元一直在贬值,好多中国人到日本买买买,既然能买马桶盖买化妆品买别的,为啥不顺便买点别墅房产什么的呢?
对日本房产市场的影响:★(☆为负,★为正)
 
综合分析:日本的房价还是比较稳定而坚挺的,政府对海外购房者也没有严格的限制措施。这应该是因为日本社会现在老龄化严重,急需要年轻人补充的关系。同时,好多人都在忙碌的,关系日本社会与经济的大事东京奥运会,对房产市场也明显是有促进作用的。
当然了,负面新闻也有,APA酒店的反华事件,还有福岛核电站的新消息……不过这些都不太影响房产投资,至少影响不是很大。比较少机会出现西方国家的突然严管。
建议持有。
18
中国加强外汇管制,限制外汇流出
外汇局要求各商业银行对个人购汇提高警惕,严禁蚂蚁搬家式分拆结售汇行为,将那些“联名”凑额度的行为列为黑名单,继续打击热钱流出。此外,外汇局要求地方分局列出部分经常账户和资本账户交易活跃的企业名单,以此施压这些企业约束行为。
这条政策是针对所有海外置业者的。
对海外房产投资的影响:☆☆(☆为负,★为正)
综合分析:虽然外汇管制对房产投资并非利好,也要注意,这必然是一时的。明良君写过一篇文章,叫做《投资东南亚别慌,外汇管制是小战术,“一带一路”才是大战略》,文中曾经有过详细阐述。
随着特朗普上台,美元由强转弱,特朗普开始向中国示好,金融战的可能性越来越低,而外汇管制,一段时间之后应该是会放松一些的,至少对“一带一路”范围内的国家放开一些。
 
结束语
 
通过以上种种这些政策可以看出,2016年的确是风起云涌的一年,而这些政策的变化,以及经济环境的变化都会影响到国内投资者配置海外房产的计划。导致更多的人越来越急切的寻求海外资产配置的渠道。
从以上针对各国房产市场政策的分析来看,现阶段国外大多数发达经济体都正处于动荡期,反而是东南亚发展中国家的房产市场一片欣欣向荣的势头,国家支持,民间资本也十分活跃。
短期内房产的投资价值是在逐步降低的,不过为了分散风险以及子女教育,全球资产配置还是高净值人士的投资首选。
2016年没有赶上车的你,2017年还在犹豫观望吗?

全国统一咨询热线:400-606-5339



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