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真相!在中国你的房子真有70年产权?

作者:明良海外 日期:2016-12-06

中国人80%的财富都花在了房子上,在大城市能买套房,就等于身份和阶级的象征。但不管你买的房屋有多昂贵,也不过是租了70年土地使用权。

一生的积蓄却只换来了70年房屋使用年限,况且现实情况下,几乎所有的房屋都使用不到70年,这让高房价担子下的国内投资置业者,更是不堪重负。

最近几年,关于产权年限引发的问题频发,让不少置业者苦不堪言,相关报道也是日益增多:

央妈“救”你于水火 70年后不收房

11月27日,中央又发布了关于完善产权保护的文件,其中,对于房子70年产权到期后的归属、如何续费的问题,又有了新说法。

文件明确指出:“研究住宅建设用地等土地使用权后续期的法律安排、细化规范征收征用法定权限和程序。”

所以说,70年后政府收回你的房子的各种谣言就不攻自破,但是,仔细再想想,这其实对投资置业的我们影响不大。

感觉上是救你我于水火,但其实不需太激动,目前来讲,这没太大作用。原因有三:

第一, 70年后要续费才属于你 怎么续费没人说

普天之下莫非国土,国家对城镇居住用地的土地使用年限有着明确规定:居住用地70年,这就是我们平常所说的产权。但是,这其中有一点是需要大家注意的,70年的产权是从开发商拿地的那一天开始计算的。其实,这个“产权”,并不是从你买房之日计算,而是土地被拍卖后开始计算的。

我们其实就是买了70年的土地使用权,甚至还不到70年。一旦到了期限,若想继续拥有房子,就需要再次续费。《物权法》规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。

今年3月,温州市民王先生买了一套二手房,过户时发现房子的土地使用证只有20年,且已经在3月4日过期了。当地政府工作人员称,要拿到新的土地证,必须补缴费用延长土地使用期限,延长到70年初步估算续期费大约30万元,而这套房子总价才65.8万元。“土地期满如何续期”的问题自2007年《物权法》出台却一直悬而未决。快10年过去,依旧没有任何人知道到底该续费多少。

温州的土地使用权续期事件,在国内也并非首例。除温州外,至少在青岛、深圳还有五个土地使用权到期续期案例,其中青岛阿里山小区的土地使用权续期,在业主交纳出让金时,以区域过去1年的平均地价为计算基准,折算到建筑面积大约是60%,可以再去买套小公寓了。

所以,就算出来具体的续费标准,你为自己的房子所缴纳的费用也不少。反正都要花钱。

第二,就算续了费只有使用权  无法再次买卖

即便,你的房子住到了70年后,那时也出台了续费标准,可就像浙江20年产权到期续费事件一样,70年后你交上费用,对于自己的房子只有使用权而没有了交易权,怎么进行房屋买卖,作为保值升值的房子还有什么价值可言?

就好比你花大价钱拍下了这套房的使用权,却再也无法交易,升不升值暂且不说,到时候一旦房价“缩水”,只能被乖乖“套牢”。这说白了,就等于用高价买了辆快报废的二手车,开不出去,留着也没什么装饰作用。也就不用谈什么保值增值了。

所以说,即便关于70年产权续费的问题再次搬上了台面,其实对于国内投资置业者来说,没有什么改变。有投资眼光的高净值人士,如今纷纷转投海外房产市场,也是因为明白了一个道理:产权问题不仅影响房价,影响房地产税制,更重要的是关系自身资产的切身利益。

业内许多观点也认为,一旦房屋实现永久产权,房屋本身的价值期限将大大延长,只要有一套房,老人就不愁养老。同国内不同的是,在国外,很多国家的房屋产权就是永久性的。这意味着你买了房,它就是你的个人财产,因此,越来越多的国人都选择国外的“永久产权”房作为保值及升值投资。

第三,你有意房无情 房屋寿命撑不到70年之后

在欧洲大部分国家房屋的平均寿命为80年,设计更新较快的美国房屋寿命也达60年。而亚洲一些国家对房屋寿命的最低要求在50年。方正证券首席经济学家任泽平博士指出,今年中国的房价牛冠全球。

如此给力的房价下,房屋的寿命又是多少呢?相关调查数据表示,中国的房屋平均寿命仅30年,甚至有些房屋寿命连10年都到不了。当然,这其中很重要的原因也是由于城市化进程中需要进行房屋拆迁所致的。

但是,老百姓买房子,想投资想居住,可是却只能支撑差不多30年的时间,又有什么必要性,去谈论70年后房子产权的问题呢?

一次搞定最省心 国外“永久产权房”备受青睐

在国外,土地产权的形式主要分为两种:一是永久产权,另一种为租借权。永久产权在购买一套别墅时,在产权证上所登记内容为土地的边界、面积及土地范围内所有物业的产权拥有者;如购买的是公寓,业主所购买的不仅仅是此项物业,还包括此房产所占这块土地上1/N的不可分割的永久产权和此套房产所在的空间永久使用权。这两种产权证书均由专业的测量师出具报告,并由政府房产局颁发产权证。

的不说,就拿亚洲来讲,如何去理解所谓的永久产权呢?以房屋产权为永久产权的马来西亚和泰国来举例说明:

 

马来西亚——永久拥有房子下面和周围特定面积的土地的所有权
马来西亚房产图片

 

马来西亚有完备的立法来保护私有财产,房主是自家领地上的绝对主人。“房子一层皮,土地一层皮”,这种情况不存在于马来西亚。

最重要的是,马来西亚房产所拥有的并不只是“永久产权”,更是“永久地契”。

也就是说在购买房屋时,业主将同时拥有土地的所有权。这意味着在拥有马来西亚房产之后,政府如果要回收,不仅要补偿房产价值,同时也需向业主购买地皮。

你能拥有房子的所有权,更能永久拥有房子下面和周围特定面积的土地的所有权;拥有所属土地上的植被森林的永久所有权,当然这不包括野生动物;拥有所属土地下面的自然资源,包括煤炭石油的所有权。而且地面和地下的财产可以分割自由转让,比如你家的地底下发现了煤矿,你可以把煤矿转让给煤矿公司,但是你仍保留地面上房屋的所有权。

在马来西亚,房主是自家领地上的绝对主人,外人未经允许擅自进入私人领地属于违法行为。如果政府修路要占用你部分土地,必须先从你手上买下要征用的土地,如果你不肯卖,公路也只能绕道。

另外,马来西亚房产无遗产税,可以世代相传。

 

泰国——100%的土地所有权 保证对土地的独占性和不可破坏性
泰国房产图片

泰国房产产权都是可世代继承的永久产权。

在泰国购买带地房产(如别墅)的话,全部会有“地契”也就是泰国房产证,泰语音译为“Chanote”。在泰国投资购买公寓时,作为整栋大楼的共同业主之一,你的购房合同也会有整栋公寓的土地地契附上。在泰国买房过户以后,泰国的土地厅会给业主发房产证加地契,这个地契在泰国称为土地权状。

 

不过有一点要注意,泰国别墅在法律上是不可以直接卖给外国人的,需要以泰国公司名义购买。

泰国地契(Chanote)标志是土地所有权在泰国的最高表现形式。Chanote意味着该地块已被准确进入国家土地调查网中。并且已由国土部门丈量和认定。

这一类型的地契意味着你对地契中所定义的范围土地拥有100%的所有权,保证了对土地的独占性和不可破坏性,可进行自由的买卖、转让或抵押。这种地契是国际上最安全且最可靠的产权占用证书。

房子,对于大部分中国人来说,是穷极一生去奋斗的目标。好不容易攒够了首付,还要在此后的二三十年默默地还贷!等到还完贷款,又要为产权续费再投出大量资金,到最后却发现,这套房子成了“死物”,无法获取更大的收益。

这又该是,何等的无可奈何?

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